Cechy fizyczne nieruchomości.

W przypadku cech fizycznych w przytoczonej definicji ważny jest fragment, że nieruchomość to część powierzchni ziemskiej pojmowanej jako grunt wraz ze wszystkimi naniesieniami stale związanymi z gruntem (budynki, budowle, itp.)1. Z tego bezpośrednio wynika najważniejsza cecha nieruchomości, a mianowicie jej stałość w miejscu. Nieruchomość jako część powierzchni Ziemi, jest niemożliwa do przemieszczenia (stąd też nazwa). Fakt ten niesie ze sobą określone skutki natury ekonomicznej i prawnej. Chodzi tu chociażby o to, że nieruchomość jest dobrym zabezpieczeniem wszelakich pożyczek i kredytów (nie można jej ukryć, bądź z nią uciec) oraz o wyjątkową wrażliwość wartości nieruchomości na zmiany w otoczeniu rozumianym jako przestrzeń, a także jako rynek (nieruchomości nie można przenieść tam, gdzie w danym momencie byłaby ona bardziej atrakcyjna i znalazłby się na nią popyt).

Z tym wiąże się bardziej szczegółowy, fizyczny przymiot nieruchomości, nierozerwalnie związany z cechą „stałość w miejscu”, a mianowicie niepodzielność. Niepodzielność jest rozumiana jako niemożność szybkiego i taniego dostosowania rozmieszczenia i kształtu naniesień do zmieniającego się otoczenia. Niepodzielność dotyczy, więc z jednej strony braku rozdzielności gruntu od budynków, z drugiej zaś kubatury budynku. Z punktu widzenia inwestora skutki niepodzielności nieruchomości są raczej niekorzystne (konieczność kosztownego dostosowywania nieruchomości do zmiennego otoczenia, fluktuacja dochodów, bardzo duże ryzyko złej lokalizacji naniesień itp.) i pokrywają się w dużej mierze z negatywnymi skutkami cechy „stałość w miejscu”.

Kolejną ważną cechą fizyczną nieruchomości jest jej stałość w czasie. Cecha ta dotyczy szczególnie gruntów, które przy pominięciu określonych zjawisk przyrodniczych (np. trzęsienia ziemi, zalanie w wyniku podnoszenia się poziomu wód w oceanach) nie ulegają zniszczeniu i można by rzec są wieczne. Podobnie rzecz ma się z naniesieniami, choć te wystawione są na działanie znacznie większej ilości „niszczących” czynników od warunków pogodowych poczynając na wojnach kończąc. Uwzględniając cechę stałości w czasie trzeba podkreślić, że nieruchomość jest szczególnie bezpieczną lokatą kapitału, obarczoną stosunkowo niskim ryzykiem.

Trzecią cechą fizyczną jest różnorodność nieruchomości. Nie istnieją dwie takie same nieruchomości. Każda nieruchomość różni się od innych kształtem, powierzchnią, czy położeniem. Ponadto naniesienia w postaci budynków mogą się różnić materiałami użytymi do ich budowy, jakością wykonania, czy usytuowania w przestrzeni. Różnorodność nieruchomości niesie ze sobą ważną konsekwencję. Mianowicie przy określaniu wartości nieruchomości i ewentualnych dochodów, jakie może ona generować zawsze należy uwzględniać indywidualny charakter każdej z nich.

1 Na użytek omawianego fragmentu, jako nieistotne, pomijamy tu kryterium własności zastosowane w definicji, wyodrębniające inne rodzaje nieruchomości.