Charakterystyka i rodzaje umowy o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane należy do umów nazwanych, konsensualnych, rezultatu, wzajemnych, określających zakres praw i obowiązków łączących inwestora i wykonawcę w związku z realizowanym procesem inwestycjo-budowlanym. Proces inwestycyjno-budowlany z racji swojej specyfiki związanej z postępem technicznym i daleko posuniętą specjalizacją jego poszczególnych uczestników, charakteryzuje się mnogością zawieranych umów przy jego realizacji. Ponieważ każda z umów ma odmienny zakres przedmiotowy, podmiotowy i cel, praktyka i piśmiennictwo wykształciło szereg różnego rodzaju podziałów celem ich usystematyzowania. . Poniżej postaramy się w skrócie przedstawić najważniejsze z nich.

Jednym z najpopularniejszych podziałów umowy o roboty budowlane jest podział na trzy kategorie umów o roboty budowlane ze względu na zakres robót budowlanych oraz charakter stron:

  1. umowa o generalne wykonawstwo– jest umową, w której wykonawca zobowiązuje się wykonać całość prac budowlanych dotyczących przedmiotu procesu budowlanego.

  2. umowa o wykonawstwo częściowe– jest umową, w której wykonawca zobowiązuje się wykonać część prac budowlanych dotyczących przedmiotu procesu budowlanego.

  3. umowa o podwykonawstwo– jest umową, zawieraną między generalnym wykonawca a podwykonawcami bądź podwykonawcami a kolejnymi podwykonawcami.

Bardzo ciekawą konwencją jest podziału umów zawieranych w wykonawstwie budowlanym  na umowy bezpośrednio związane z wykonawstwem budowlanym i umowy pośrednio z nim związane. Przesłanka bezpośredności związania z wykonawstwem budowlanym dzieli umowy o roboty budowlane na bezpośrednio związany z wykonawstwem budowlanym oraz mające charakter pośredni:

  1. umowa bezpośrednio związana z wykonawstwem budowlanym – do grona tego typu umów zaliczamy np. wykonanie wyodrębnienie tego rodzaju umowy z grona umów zawieranych przy realizacji procesu inwestycyjno-budowlanego ma o tyle istotne znaczenie, że tylko umowa zawierająca bezpośredni związek z wykonawstwem budowlanym może być określana mianem umowy o roboty budowlane w rozumieniu art.647 KC i korzystać z ochrony przewidzianej w art. 6471 KC

  2. umowa pośrednio związane z wykonawstwem budowlanym – wszystkie inne umowy związane z procesem budowlanym