Zawarcie umowy o roboty budowlane.

Umowa z zgodnie z utartym poglądem judykatury zostaje zawarta w wyniku złożenia zgodnych oświadczeń woli przez każdą ze stron. Zgodność oświadczeń woli stron określa się mianem konsensusu, który jak się podkreśla nie ma dotyczyć woli wewnętrznej przeżywanej przez każdą ze stron, ale woli okazanej czyli uzewnętrznionej1. Konsensus oznacza, że oświadczenia woli stron mają mieć ten sam sens co do reguł i skutków prawnych zawartej między nimi umowy. W przypadku braku konsensusu zachodzi sytuacja określana terminem dyssensu mogącego przyjąć dwie formy: dyssensu jawnego oraz dyssesnu ukrytego. Pierwszy, z przypadków oznacza sytuacje, w której strony po złożeniu swoich oświadczeń woli są przekonane o ich wzajemnej zgodności (np. wykonawca złożył oświadczenie woli inwestorowi, że wykona roboty budowlane polegające na wybudowaniu płotu za 10 tysięcy złotych, a inwestor oświadczył ustnie, że zgadza się na wykonanie za 9 tysięcy złotych, po czym wykonawca po kilku dniach przystąpił do wykonania ogrodzenia). Zgodnie z postanowieniami art. 648 KC, zastrzegającego formę pisemną umowy o roboty budowlane dla celów dowodowych (ad probationem) (patrz. 1.8), umowa zawarta w formie ustnej jest ważna. Strony obiektywnie patrząc uzgodniły wynagrodzenie na 9 tysięcy złotych i każda z nich subiektywnie uważa wynagrodzenia również za ustalone tyle, że każda na inny poziomie, wykonawca na 10 tysięcy złotych, a inwestor na 9 tysięcy złotych. Strony w takim przypadku jednak zawarły umowę o roboty między sobą i każda z nich może się uchylić od skutków prawnych swojego oświadczenia woli poprzez wskazanie na jego wady prawne. Drugi, z przypadków przedstawia sytuację, w której każda ze stron umowy przekonana jest subiektywnie o zgodności wzajemnych oświadczeń woli, lecz na podstawie ogólnie przyjętych reguł wykładni nie można ustalić konsensu. (np. wykonawca spisał wraz z inwestor umowę o roboty budowlane o wykonanie ogrodzenia z cegieł, gdzie materiał do jego wykonanie miał dostarczyć wykonawca. Inwestor był przekonany, że wykonawca wie, że materiałem do wykonanie ogrodzenia ma być cegła klinkierowa, natomiast wykonawca myślał że normalna cegła wapienno-piaskowa, a inwestor następnie we własny zakresie pokryje ją tynkiem (cegła klinkierowa jest droższa od cegły wapienno-piaskowej). W powyższym przypadku umowa nie dochodzi do skutku gdyż na podstawie ogólnych reguł wykładni nie da się ustalić z jakiej cegły ogrodzenia miało zostać wykonane.2

Jak się wskazuje w piśmiennictwie, umowa może zostać zawarta w drodze trzech odrębnych, ale powiązanych wzajemnie pojęciowo i funkcjonalnie trybów:

  1. oferty i jej przyjęcia,

  2. negocjacji

  3. oraz aukcji i przetargu.

Nie wszystkie z tych sposobów znajdują powszechne zastosowanie do zawarcia umowy o roboty budowlane, ale wyjaśnienie ich istoty jest konieczne do bliższego zrozumienia całości zagadnienia prawnego zawarcia umowy.

Umowa o roboty budowlane dochodzi do skutku w wyniku złożenia zgodnych oświadczeń woli przez każdą ze stron tj. w przypadku umowy o generalną realizacje inwestycji (patrz. 1.3.1) przez inwestora i generalnego realizatora, w przypadku umowy o generalne wykonawstwo (patrz. 1.3.2) przez inwestora i generalnego wykonawcę. Sytuacja nieco się komplikuje w przypadku umowy o podwykonawstwo zawartej między generalnym wykonawcą, a podwykonawcą w związku z wymaganiem wynikającym z art. 6471 KC wyrażenia zgody przez inwestora na jej zawarcie.(patrz. 1.9.4)

1 A. Wolter: Prawo cywilne, Wydaw. LexisNexis, Warszawa 2001r. str. 285

2 Z. Radwański -System Prawa Prywatnego – suplement Wyd. C.H. Beck, Warszawa 2004, str.23