Umowa deweloperska a Umowa o roboty budowlane.

Umowa deweloperska gospodarcza, odpłatna, dwustronnie zobowiązująca, wzajemna, konsensualna, kauzalna i kompleksowa, której treść kształtują zazwyczaj obie strony.1

Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali (WłLokU) do ważności umowy zobowiązującej deweloper do budowy domu, niezbędne jest, aby był właścicielem gruntu na którym dom ma być wzniesiony, dysponował pozwoleniem na budowę oraz roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.2 Należy teraz na wstępie postawić sobie pytanie czy umowa ta jest przy zachowaniu wymogów przewidzianych powyżej umową o roboty budowlane czy też umową o szczególnym charakterze inną niż umowa o roboty budowlane, zaliczaną do umów potocznie zwanych umowami deweloperskimi. Umowie o wybudowanie budynku ( umowa deweloperska ) można przypisać następujące elementy podstawowe (essentialia negotii) tj.: grunt przewidziany pod budowe jest własnością dewelopera i na niego wystawione jest pozwolenie na budowlane, prowadzi on we własnym imieniu i na własny rachunek budowę i jest podmiotem, który zawiera umowy o roboty budowlane z wykonawcami, zobowiązany jest na podstawie praw ujawnionych w księdze wieczystej do wyodrębnienia własności lokalu oraz przeniesienie prawa na nabywcę. Wyżej wspomniane przesłanki zdołają się wskazywać na zgoła odmienny charakter umowy deweloperskiej z art. 9 ust. 2 WłLokU od umowy o roboty budowlane. Sytuacja jednak może się nieco skomplikować w przypadku braku spełnienia wszystkich elementów umowy deweloperskiej z art. 9 ust. 2 w związku z ust.3 WłLokU ponieważ wówczas umowa ta traci rygor możliwości przekaznia przez sąd w trybie postępowanie nie procesowego wykonywania umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu (dewelopera) w wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową. Wówczas nie możemy już mówić o umowie deweloperskiej z art. 9 ust. 2 WłLokU a tylko jak zdaniem niektórych autorów o umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu i to ze skutkiem słabszym niż gdyby to była klasyczna umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego3. W przypadku takiej słabszej umowy deweloperskiej jedyną szansą obrony tezy o braku jej związku z umowy o roboty budowlane jest wskazywanie na nie zobowiązywania się w jej treści do dokonywania czynności związanych z przygotowaniem robót a nawet brak faktycznej możliwości ich przygotowania.

1 Ireneusz Weiss, Robert Jurga Inwestycje budowlane, wyd. 4 Warszawa 2005, s.36 i nast.

2 S. Brzeszczyńska: Umowa deweloperska, „Nieruchomości” 2003/05 str. 19.

3 S. Brzeszczyńska: Umowa deweloperska, „Nieruchomości” 2003/05 str. 22